Locação por temporada em condomínios: quando o uso exige aprovação de dois terços

Por Dr. Gregório Rabelo

A discussão sobre estadias breves exige uma pergunta anterior à votação: qual uso está sendo dado ao apartamento? Chamar o negócio de “temporada” não resolve seu enquadramento. Para síndicos e proprietários, a decisão precisa partir da contratação efetiva e da destinação estabelecida na convenção.

O prazo não define sozinho o contrato

O art. 48 da Lei nº 8.245/1991 disciplina a locação destinada à residência temporária, vinculada a uma necessidade limitada no tempo, com duração máxima de noventa dias. Se o imóvel estiver mobiliado, o contrato deve descrever os móveis, os utensílios e seu estado de conservação.

Portanto, uma contratação inferior a noventa dias não se torna automaticamente locação por temporada. É necessário examinar sua finalidade e seus requisitos. Tampouco a presença do anúncio em uma plataforma digital determina a natureza do negócio.

A hipótese examinada pelo STJ

No REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção examinou uma convenção que exigia uso estritamente residencial, embora não mencionasse expressamente os contratos discutidos. Por maioria, negou provimento ao recurso da proprietária. O julgamento ocorreu em 7 de maio de 2026; o acórdão foi publicado no DJEN em 29 de junho de 2026.

A decisão distinguiu contratos atípicos de curta estadia tanto da locação residencial por temporada quanto da hospedagem hoteleira. Sua classificação exige atenção ao funcionamento da atividade, sem equiparar qualquer estadia breve a um hotel.

O Informativo de Jurisprudência nº 889, de 19 de maio de 2026, registra o entendimento: nesses contratos atípicos, a exploração econômica reiterada ou a profissionalização do serviço descaracteriza a destinação residencial e exige previsão na convenção aprovada por dois terços dos condôminos.

O próprio STJ esclarece que uma plataforma pode intermediar locação residencial, inclusive por temporada. O canal de divulgação não substitui a análise jurídica. Na situação julgada, pesaram a frequência e a habitualidade das ofertas por poucas diárias.

Essa delimitação impede transportar o resultado para toda contratação temporária. Também não permite garantir, sem exame dos documentos e dos fatos, que qualquer oferta ocasional esteja autorizada. A convenção e a forma concreta de utilização continuam relevantes.

O que deve ser aprovado pela assembleia

O art. 1.351 do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 14.405/2022, exige dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção e mudar a destinação do edifício ou da unidade. O quórum se refere a essas deliberações; não representa uma licença exigível indistintamente para cada contrato de locação.

Quando o uso pretendido ultrapassa a destinação residencial, sua autorização deve enfrentar essa mudança. A existência de cláusula residencial pode produzir efeitos mesmo sem citar uma plataforma pelo nome, como ocorreu no processo.

Não basta reunir dois terços dos presentes. A apuração deve observar o universo de votos exigido e sua distribuição: pelo art. 1.352, parágrafo único, os votos são proporcionais às frações ideais, salvo regra diversa da convenção. Todos os condôminos precisam ser convocados, conforme o art. 1.354.

Uma pauta que permita decidir com precisão

Entendo que a gestão deve apresentar à assembleia o texto vigente e a alteração pretendida, acompanhados de uma descrição verificável da atividade. Uma pauta genérica sobre “Airbnb” pode reunir situações juridicamente diferentes e dificultar a compreensão do voto.

Recomendo separar os registros de descumprimento das regras de convivência da discussão sobre destinação. Reclamações devem indicar fatos e datas. A análise do uso precisa considerar os contratos e a operação efetiva, sem transformar suspeitas em prova.

Ao conselho cabe acompanhar a qualidade das informações apresentadas. O proprietário, por sua vez, deve conferir a compatibilidade da atividade antes de assumir obrigações com terceiros. A documentação deve permitir compreender por que determinada operação preserva ou modifica o uso residencial.

Esta análise considera o acórdão e os documentos oficiais consultados em 8 de outubro de 2026. Não foi possível confirmar a movimentação processual posterior na consulta pública; por isso, não se afirma trânsito em julgado nem ausência de recursos subsequentes.

Para discutir a organização administrativa e as necessidades de gestão do empreendimento, solicite uma proposta à Magnacon.

Dr. Gregório Rabelo
Advogado e síndico profissional, pós-graduado em Direito Imobiliário e Condominial e em Direito Constitucional.